Tra pochi giorni andrà in vigore la legge11 dicembre 2012 n. 220, pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale del 17 dicembre 2012 n. 293, che reca la riforma del condominio e innova il codice civile in molte disposizioni.

La legge entrerà in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione in Gazzetta Ufficiale, ma in attesa della fatidica data del 18 giugno 2013, giorno in cui la legge in questione sarà pienamente operativa, sarà già

Ecco alcune delle principali differenze con il testo di legge a tutt’oggi vigente.

Sono vere e proprie novità, in alcuni casi, in altri,invece, siamo di fronte ad una legificazione di regole già formatesi a seguito di pronunce giurisprudenziali.

Parti comuni

È innovato l’elenco delle parti comuni dell’edificio indicate all’art. 1117 c.c.

Con le modifiche apportate all’art. 1118 c.c. viene sancito anche a livello legislativo il diritto del condomino di rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, purché dal distacco non derivino notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini: egli tuttavia continua ad essere tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.

Destinazione d’uso delle parti comuni

Il nuovo articolo 1117-ter consentirà all’assemblea di modificare la destinazione d’uso delle parti comuni per esigenze di interesse condominiale: a tal fine sarà necessario un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell’edificio.

Tuttavia, si dovrà seguire un preciso iter per la convocazione dell’assemblea: l’avviso dovrà essere affisso per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggiore uso comune o in appositi spazi all’uopo destinati e al contempo dovrà pervenire ai condomini mediante lettera raccomandata o mezzi telematici equipollenti almeno venti giorni prima della data fissata per l’assemblea; la stessa convocazione dovrà contenere a pena di nullità l’indicazione delle parti comuni che si vogliono modificare e la nuova destinazione d’uso, ma anche l’eventuale deliberazione di segno positivo dovrà dare atto espressamente che gli adempimenti ora descritti siano stati effettivamente compiuti.

È fatto comunque divieto di apportare modificazioni delle destinazioni d’uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza dell’edificio o che comunque ne alterino il decoro architettonico.

In base al nuovo articolo 1117-quater, invece, le attività che incidono negativamente sulle destinazioni d’uso delle parti comuni possono essere inibite dall’amministratore, ma anche dal singolo condomino, mediante diffida all’esecutore o mediante convocazione di assemblea allo scopo di far cessare le violazioni, ricorrendo anche, se del caso, all’azione giudiziaria.

Innovazioni

Per le innovazioni non sarà più sempre necessario deliberare con la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell’edificio; infatti, per quelle elencate nel nuovo comma secondo dell’art. 1120 c.c. (sostanzialmente opere migliorative della sicurezza e salubrità degli edifici, per la eliminazione delle barriere architettoniche, per la realizzazione di parcheggi, per la riqualificazione energetica, ecc. ) dovrà essere applicato il secondo comma e non già il quinto comma dell’art. 1136 c.c. e sarà pertanto necessaria la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva, impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili, impianti di videosorveglianza sulle parti comuni

Viene riconosciuta anche a livello legislativo la possibilità di installare impianti per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, purché con il minor pregiudizio possibile alle parti comuni e alle singole unità immobiliari di proprietà esclusiva.

Sarà possibile installare impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili al servizio di singole unità abitative, sul lastrico solare o su altra idonea superficie comune o anche nella proprietà individuale dell’interessato; ove tuttavia ciò renda necessario apportare modificazioni alle parti comuni, l’interessato dovrà dare apposita comunicazione all’amministratore indicando il contenuto e le modalità di esecuzione degli interventi; sarà diritto dell’assemblea, con la maggioranza prevista, prescrivere modalità alternative, decidere in merito ai criteri di ripartizione delle parti comuni, imporre l’esecuzione della prestazione in subordine ad apposita garanzia per eventuali danni.

Sarà possibile, previa apposita delibera con la maggioranza indicata al secondo comma dell’art. 1136 c.c., l’installazione sulle parti comuni dell’edificio di impianti di videosorveglianza.

Amministratore

Si intensificano il ruolo e gli obblighi dell’amministratore.

Al momento dell’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico l’amministratore deve comunicare i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale o, se si tratta di società, la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano il registro di anagrafe condominiale e il registro dei verbali delle assemblee, nonché i giorni e l’orario in cui si potrà prenderne visione e copia.

Nel citato registro di anagrafe condominiale, che l’amministratore dovrà avere cura di tenere, dovranno essere indicate le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e personali di godimento, i rispettivi codici fiscali, il luogo di residenza e quello di domicilio, i dati catastali delle singole unità immobiliari e quelli concernenti le condizioni di sicurezza, nonché ogni variazione dei dati suddetti; nel caso di mancata acquisizione dei dati in questione, sarà sua cura trarre autonomamente le dette informazioni, addebitando i costi assunti ai soggetti tenuti alla comunicazione.

L’incarico dell’amministratore avrà durata di un anno, ma si intenderà rinnovato per un periodo di eguale durata, salvo diversa determinazione dell’assemblea.

Più stringenti i requisiti per svolgere l’incarico di amministratore: oltre al godimento dei diritti civili, è previsto che lo stesso non debba aver riportato condanne penali per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio e in generale per ogni delitto non colposo per il quale la legge prevede la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni; l’amministratore non deve poi risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari; dovrà aver conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado e aver frequentato un corso di formazione iniziale; dovrà svolgere attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

L’assemblea potrà subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione di una polizza assicurativa individuale per la responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato. In caso di lavori straordinari, l’amministratore sarà tenuto ad adeguare i massimali della polizza per il periodo dei lavori stessi.

Sito internet

Su richiesta dell’assemblea, che delibera con apposita maggioranza, l’amministratore dovrà attivare un sito internet del condominio perché gli aventi diritto possano consultare ed estrarre copia digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e gestione del sito saranno a carico dei condomini.

Solidarietà passiva

I creditori potranno agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti solo dopo l’escussione degli altri condomini risultanti non in regola. Di fatto, anche se non viene prevista la possibilità per il creditore di ottenere fin da subito da uno qualsiasi dei condomini l’importo complessivo del debito per la prestazione eseguita, ciò di fatto supera la regola della parziarietà delle obbligazioni assunte dal condominio stabilita dalla pronuncia n. 9148 resa dalle Sezioni Unite della Cassazione in data 08.04.2008.

Animali domestici

Le norme del regolamento condominiale non potranno più prevedere disposizioni che vietino il possesso o la detenzione di animali domestici.

Avv. Chiara Romeo